Dúvidas sobre financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário é um tipo de empréstimo com finalidade de adquirir um imóvel. Assim o consumidor pode adquirir o bem que deseja e paga sua dívida junto ao banco que lhe concedeu o crédito em parcelas acrescidas de juros e correção. Possui taxas baixas e longos prazos, e o valor do imóvel pode ser coberto em até 90%. Além disso, é um crédito versátil, de forma que pode ser utilizado em imóveis novos, usados, na planta e até mesmo em construção.

Ao solicitar o crédito junto à instituição imobiliária, é necessário apresentar os documentos exigidos e uma ficha cadastral. A seguir, seu perfil será analisado pelo banco, que avaliará o risco de crédito, e determina a concessão de crédito. No caso de aprovação do financiamento, a instituição desembolsa o valor do bem e o consumidor inicia o pagamento das parcelas conforme o acordado.

A entrada é negociada junto à instituição e, de modo geral, corresponde a 20% do valor do imóvel que será financiado. Este valor é pago diretamente ao vendedor do imóvel. No entanto, especialistas recomendam que o valor pago de entrada seja o mais alto possível, pois os juros são calculados sobre o saldo devedor.

O próprio imóvel que está sendo financiado é a garantia da transação, e isso ocorre por meio da alienação fiduciária. Esta opção é a mais utilizada pelas instituições financeiras pois o bem fica alienado até a quitação e sua retomada é mais fácil em casos de inadimplência.

Uma das etapas do financiamento é a avaliação, em que um avaliador indicado pela instituição visita o imóvel e realiza a avaliação de valor do imóvel, bem como suas condições físicas. Essa avaliação também é usada para outros fins, como verificar os requisitos do SFH ou CVA, bem como a possibilidade de uso do saldo do FGTS na compra. Trata-se um serviço tarifado pelas instituições financeiras.

O cálculo das parcelas do financiamento imobiliário depende do que foi contratado e acordado entre consumidor e instituição financeira, bem como do sistema de amortização. As parcelas são influenciadas por muitos detalhes, como: taxa de juros, amortização, seguros, taxa de administração, além dos índices de correção como o IPCA, variação da poupança ou TR (Taxa Referencial).

Aliás, é permitida a cobrança da tarifa mensal de administração, que não pode ultrapassar o valor de R$25,00.  Já os seguros são obrigatórios.

Vale dizer que os bancos têm o direito de pedir comprovantes de renda a fim de liberar o financiamento, o que se relaciona ao valor da parcela. Para fins de comprovação, você pode oferecer holerites e imposto de renda, além de utilizar mais de um CPF para compor a renda mínima.

O consumidor precisa comprovar renda aproximadamente três vezes maior que a parcela do financiamento.

A parcela mensal do seu financiamento, independentemente da instituição financeira, é composta pelos seguintes custos:

• Amortização, ou seja, o valor que vai “abater” a dívida com o banco;
• Juros;
• Seguro contra morte de invalidez (MIP), que é obrigatória por lei e quita a dívida em caso de morte;
• Seguro contra danos físicos ao imóvel (DFI), também de cobrança obrigatória por lei e que protege o banco em caso de danos ao imóvel.

Temos dois principais sistemas de financiamento: o SFH e o SFI, que podem ser usados para a finalidade de aquisição, construção e reforma, entre outros do mesmo setor.

Esse modo de financiamento é regulamentado pelo governo federal e usa os recursos da poupança e do FGTS. Por meio do SFH, é possível financiar imóveis de até R$1,5 milhão e o crédito é limitado a até 80% do valor do bem. A taxa de juros é fixa, não podendo ultrapassar 12% ao ano, e as parcelas não podem comprometer mais de 30% da renda do consumidor, além de ter como prazo de pagamento 35 anos.

Um dos seus benefícios é que, a compra do primeiro imóvel através dele, garante até 50% de desconto nas taxas de documentação e emolumentos (ITBI e registro de imóveis).

Esse modo é um sistema desregulamentado e que tem como base a livre negociação entre clientes e instituições financeiras, de forma que não se limita como o SFH, além de captar recursos no mercado pela emissão de títulos de crédito imobiliário.

O valor do financiamento pode ser até 90% do imóvel e o prazo de pagamento também é de 35 anos. O fator de escolha entre os sistemas é o valor do imóvel na maior parte das vezes.

Em regra, a entrada do financiamento corresponde a 20% do valor total do imóvel, valores estes pagos diretamente ao vendedor do imóvel. Pode-se utilizar o FGTS como parte ou totalidade da entrada caso o comprador seja elegível. Veja aqui e aqui as condições para utilização do FGTS.

As instituições financeiras podem solicitar comprovação de renda mínima mensal por conta do valor das parcelas, comprovação essa que é necessária para que o financiamento seja liberado.

No caso, estamos falando da regra dos 30%, ou seja, o cliente precisa comprovar renda 3 vezes maior que o valor da parcela. Um exemplo: para adquirir um imóvel avaliado em R$1 milhão, supondo que a entrada foi de R$200 mil, a parcela inicial seria de aproximadamente R$8 mil por mês. Assim, seria obrigatório comprovar renda de aproximadamente R$24 mil por mês.

Sim, é possível usar o FGTS em financiamentos pelo SFH e, desde de 2021, também pelo SFI, desde que seja o primeiro imóvel do consumidor e não ultrapasse R$ 1,5 milhão.

Requisitos para usar o FGTS no financiamento

Os requisitos para o uso são: três anos de carteira assinada sob o regime do FGTS, não ter outro financiamento pelo SFH ativo, não possuir outro imóvel residencial na mesma cidade, bem como possuir interesse para moradia. Existem requisitos que devem ser cumpridos pelo imóvel em questão, são eles: imóvel urbano, matriculado no registro de imóveis, sem pendências. Além disso, não pode ter sido comprado utilizando FGTS nos três anos anteriores à transação.

Esse montante pode ser utilizado como entrada, amortização, quitação do saldo devedor e até mesmo para abater a prestação mensal em 80% por 12 meses consecutivos.

Amortização SAC

Ao optar pelo SAC (Sistema de Amortização Constante), como diz o próprio nome, a amortização é constante. As parcelas iniciais costumam ser mais altas e o saldo devedor é diminuído mais rapidamente. Por outro lado, as parcelas finais costumam ser bem mais baratas.

Tabela PRICE

Já a tabela Price mantem o valor das parcelas iguais e acabam alcançando um valor total pago mais alto ao final do prazo. Esse sistema tem caído em desuso quando falamos de imóveis, pois os juros são bem maiores. No entanto, é uma tabela indicada em casos de financiamentos mais curtos.

Vale ressaltar que a SAC não poderá ser utilizada em casos que as primeiras parcelas ultrapassem os 30% da renda familiar.

Já escolheu um imóvel ideal e que seja compatível com a sua renda? Saiba que nós estamos aqui para te auxiliar a encontrar a casa dos sonhos e te oferecer as melhores soluções financeiras!

Uma vez escolhido o imóvel, o passo seguinte é justamente procurar a instituição financeira que mais se adeque a sua realidade.

Você poderá apresentar a documentação e aguardar a aprovação, que leva em média 30 dias. Com o crédito aprovado, é só assinar e realizar a documentação, como o ITBI e o registro do imóvel.

Você pode ter seu financiamento negado caso esteja com pendências junto ao SPC ou SERASA, ou caso sua capacidade financeira seja um risco muito grande à operação. Ainda é possível que exista pendências relacionadas ao imóvel (por isso selecionamos tão bem os da nossa carteira!), ou casos em que a garantia não é suficiente.

Como a taxa TR impacta o financiamento?

]Essa taxa é um índice de correção monetária calculado pelo BACEN, e que influencia a poupança, o FGTS e o crédito imobiliário. Ela estava zerada desde setembro de 2017 e voltou a subir em março de 2022. A TR incide mensalmente no saldo devedor, inclusive em parcelas atrasadas, juntamente com a taxa de juros. Falamos um pouco mais sobre essa taxa aqui.